Bảng giá đất và chuyện trốn thuế

(SGTT) - 18 năm trước tôi mua căn nhà 40m² đất ở quận Gò Vấp (TPHCM) với giá 1 tỉ đồng. Việc mua bán thông qua người môi giới và người này gợi ý chỉ ghi giá trị 200 triệu đồng trên hợp đồng để giảm tiền đóng thuế, phí.

Dường như lúc đó ai cũng làm vậy, bởi bảng giá đất của Nhà nước quy định quá thấp, chẳng ai dại gì kê khai cao quá nhiều so với bảng giá. Tình trạng “bất thường” này lại là điều “bình thường” diễn ra hàng chục năm qua ở Việt Nam, không chỉ làm thất thu thuế mà còn làm méo mó thị trường bất động sản.

Hai năm trước, tôi bán căn nhà này và làm thủ tục, dịch vụ mua bán qua một ngân hàng. Tôi định sẽ kê khai giá theo bảng giá đất của Nhà nước hoặc cao hơn một chút cho an toàn. Nếu tính theo vị trí, đường phố và bảng giá để tính toán mức đóng thuế nhà đất hàng năm thì áng chừng, giá kê khai của căn nhà nói trên hiện cỡ 250-300 triệu đồng là cao.

Thế nhưng, cô nhân viên dịch vụ nhà đất của ngân hàng khuyên là không nên khai như vậy, bởi sẽ không làm được thủ tục mua bán do cơ quan thuế trả hồ sơ, bắt khai lại. Người này còn nói, nếu hai bên mua và bán là kê khai thấp thì không chỉ bị trả hồ sơ làm để lại từ đầu mà có khi hồ sơ còn bị chuyển sang cơ quan công an xem xét có trốn thuế hay không.

Không biết cô tra ở đâu mà tính ra giá kê khai cho ngôi nhà của tôi là hơn 98 triệu đồng/m², tính ra giá trị hợp đồng là 3,95 tỉ đồng, cao hơn 16 lần so với bảng giá đất và bằng giá bán thực sau khi trừ phí môi giới. Sau một lúc đắn đo, tôi và người mua đã đồng ý với mức giá này. Tôi phải đóng thuế thu nhập 2%, người mua đóng lệ phí trước bạ 0,5%, chưa kể phí công chứng 0,1%.

Theo quy định, giá mua bán cao hơn bảng giá thì kê khai thuế theo giá bán, ngược lại giá mua bán thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Nhà nước thì kê khai tính thuế, phí theo bảng giá. Vài năm gần đây, qua báo chí cho biết, cơ quan thuế nhiều lần trả hồ sơ mua bán nhà đất khi nghi ngờ kê khai thấp so với thực tế mua bán. Tuy nhiên, tôi tin chắc sẽ có nhiều kiểu kê khai khác nhau, có người kê khai cao hơn bảng giá 2-5 lần, có người kê khai cao hơn chục lần như tôi, điều này có nghĩa việc kê khai nộp thuế, phí trước bạ không công bằng.

Sở dĩ có chuyện không công bằng trong nghĩa vụ thuế, phí và cơ quan thuế trông chờ vào sự trung thực của người mua bán nhà đất là bởi bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường, giá đang giao dịch. Không chỉ không công bằng trong nghĩa vụ thuế, gây thất thu thuế trong mua bán nhà đất, thuế nhà đất hàng năm mà bảng giá quá thấp so với giá thị trường là căn nguyên của khá nhiều bất ổn trên thị trường bất động sản, từ đền bù giải tỏa, đầu cơ đất đai.

Trong các lần tham vấn bảng giá đất mới (Dự thảo quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND TPHCM về bảng giá đất), Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM giải thích rất nhiều về những điểm mới trong dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Trong đó, có tác động đối với việc xác định nghĩa vụ tài chính khi thực hiện 5 thủ tục hành chính liên quan đến sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, 5 loại thuế, phí và mức phạt.

Tôi không đi sâu vào những tranh luận liên tục trên báo chí và cộng đồng mạng kể từ khi thành phố công bố dự thảo bảng giá đất mới nhưng một số người có trách nhiệm ở Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho biết, bảng giá mới cập nhật toàn bộ giá được Nhà nước bồi thường, giá tái định cư và giá giao dịch thành công. Theo đó, bảng giá này sẽ phản ánh giá thị trường, tạo công bằng trong nghĩa vụ thuế, phí, người dân có lợi khi Nhà nước thu hồi đền bù giải tỏa, mặt khác thu hẹp khả năng đầu cơ đất đai.