Tuần qua, Chính phủ đã ban hành quy định mới hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định 02/2022/NĐ-CP). Các quy định này chính thức có hiệu lực và áp dụng thay thế cho các quy định hiện hành từ đầu tháng 3 tới.
Xác định lại điều kiện kinh doanh
Điểm mới đầu tiên dễ nhận thấy là quy định đã sắp xếp lại các nhóm chủ thể kinh doanh bất động sản và điều kiện kèm theo. Với quy định mới, các tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hoặc hợp tác xã (theo Luật Hợp tác xã). Không những thế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn buộc phải công bố công khai thông tin doanh nghiệp và bất động sản, kể cả thông tin về thế chấp, số lượng bất động sản đã bán, còn lại… trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và tại trụ sở ban quản lý dự án.
Chỉ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên mới không bị áp dụng điều kiện này. Điều này có nghĩa, khác với quy định hiện tại, hộ gia đình, cá nhân kinh bất động sản do đầu tư dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỉ đồng vẫn phải thành lập doanh nghiệp và phải đáp ứng điều kiện về công bố thông tin tương tự như trên.
Ngoài ra, quy định hiện tại không buộc các bên khi giao dịch phải sử dụng các hợp đồng mẫu. Hay nói cách khác, các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản của Chính phủ chỉ có giá trị tham khảo. Ngược lại, sắp tới, các giao dịch buộc phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định. Mẫu hợp đồng sử dụng cho cả việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản.
Điều kiện tài chính
Điểm đáng chú ý là, quy định mới đã xác định lại điều kiện tài chính trong kinh doanh bất động sản. Theo đó, sắp tới, điều kiện về vốn pháp định không còn áp dụng. Điều này trước hết cho thấy, tình trạng làm phát sinh điều kiện kinh doanh, đặc biệt là điều kiện về vốn, từ các quy định hướng dẫn thi hành sẽ không còn. Thay vào đó, quy định mới sử dụng thông số về vốn của chủ sở hữu và chỉ áp dụng trong một số trường hợp.
Cụ thể, theo quy định tại khoản 2, điều 4 nghị định này, chủ đầu tư dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta. Đối với dự án có quy mô từ 20 héc ta trở lên, số vốn này được quy định không thấp hơn 15%.
Rõ ràng, vốn chủ sở hữu không bao gồm vốn vay và các nguồn vốn huy động khác. Nhưng khác với vốn pháp định (là vốn điều lệ), vốn chủ sở hữu bao gồm các khoản thu nhập, lợi nhuận… của doanh nghiệp và cũng là tài sản của chủ doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư. Thặng dư vốn cổ phần và các khoản gia tăng giá trị tài sản trên thực tế là những khoản vốn lớn của doanh nghiệp.
Từ quy định này, cách tiếp cận về tiêu chí tài chính của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án cũng thay đổi. Đương nhiên, như vừa đề cập, tiêu chí vốn pháp định sẽ không còn. Nếu bên nhận chuyển nhượng dự án là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì điều kiện về vốn chủ sở hữu phải đáp ứng. Trong các trường hợp khác, nhà đầu tư chỉ cần năng lực tài chính và các nguồn vốn huy động được (nếu có) đủ để đảm bảo việc tiếp tục triển khai thực hiện dự án theo đúng tiến độ.
Quy định mới có phần thông thoáng hơn. Thực tế, khi nhận chuyển nhượng dự án, ngoài số tiền phải trả cho chủ dự án cũ (về lý thuyết là tương đương với phần hạng mục đã được họ triển khai), nhà đầu tư nhận dự án chỉ cần có đủ nguồn lực để triển khai các hạng mục tiếp theo và điều này đương nhiên khác hoàn toàn với việc triển khai dự án ngay từ đầu.
Việc đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp, nhà đầu tư vì vậy tùy thuộc vào kết quả thẩm định của cơ quan quản lý. Để hỗ trợ, quy định mới cũng đặt ra điều kiện buộc cơ quan chủ trì thẩm định lấy ý kiến thẩm định văn bản từ các cơ quan liên quan.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP tiếp tục ghi nhận và điều chỉnh quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khác với Nghị định 75/2015/NĐ-CP, quy định mới bổ sung nội dung quy định về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo khoản 1, điều 7, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Trương Trọng Hiểu
Trường Đại học Kinh tế – Luật, ĐHQG TPHCM
Theo KTSG
