Minh Duy-
Hiện nay, nhiều ngân hàng đang chào mời các gói vay dành cho khách hàng cá nhân, trong đó có gói vay xây nhà. Các thủ tục được hứa hẹn là rất dễ dàng và nhanh chóng, nhưng trên thực tế thì không hẳn là như vậy.
Mời chào nồng nhiệt
Khi không đủ tiền để xây nhà, chị Điệp nhà ở quận 7, TPHCM đã tìm đến một ngân hàng thương mại cổ phần và được ngân hàng chào mời rất nhiệt tình. Tại đó, chị được một nhân viên cho biết khoản vay này thường có thời gian từ 10-15 năm, với số tiền cho vay đến 70% giá trị tài sản thế chấp, thủ tục nhanh gọn, chỉ cần khoảng hai tuần là chị có thể nhận được tiền để xây dựng ngôi nhà mới.
“Chúng tôi có gói 15 năm, lãi suất 7,8%/năm đầu, các năm sau là 10,5%. Hồ sơ cần chuẩn bị rất đơn giản, chỉ khoảng hai tuần là có thể giải ngân”, cô nhân viên một ngân hàng nói khi được hỏi về gói vay trị giá khoảng 700 triệu đồng.
Cô nhân viên này hướng dẫn, với khoản vay đó, chị Điệp cần có bộ hồ sơ gồm chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn (trong trường hợp đã lập gia đình), hồ sơ thu nhập, hợp đồng lao động, sao kê lương bốn tháng gần nhất. Ngoài ra, khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ tài sản bảo đảm gồm sổ hồng đã sang tên, giấy phép xây dựng, hợp đồng xây dựng…
“Nghe có vẻ nhiều giấy tờ vậy thôi nhưng thủ tục làm rất nhanh, đặc biệt nếu khách hàng trả lương qua ngân hàng của chúng tôi thì không cần phải sao kê bản lương”, cô nhân viên nói và giải thích thêm, khách cần chứng minh tiền lương hoặc thu nhập phải đủ sống và đủ trả nợ.
Trên thực tế, nhiều ngân hàng trong nước và nước ngoài khác cũng có những yêu cầu tương tự về hồ sơ vay, chỉ khác ở lãi suất và mức phí phạt mà khách hàng phải chịu nếu thanh lý hợp đồng sớm. Trong đó, các ngân hàng nước ngoài thường có mức lãi suất thấp hơn nhưng thời gian thanh lý hợp đồng kéo dài hơn.
Chẳng hạn, một ngân hàng trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 3, TPHCM đang áp dụng ba gói vay. Gói thứ nhất có lãi suất 6 tháng đầu là 7%/năm, 6 tháng tiếp theo là 7,5%, từ năm thứ hai lãi vay bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng trả lãi sau + biên độ 3,9%; phí trả trước hạn trong năm đầu là 2,5% trên số tiền trả trước hạn, năm sau là 2%, đến năm thứ ba miễn phí.
Gói thứ hai có thời hạn 10 năm trở lên, với lãi suất 6 tháng đầu là 7%, 6 tháng sau 7,5%, từ năm thứ hai lãi vay bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng trả lãi sau + biên độ 3,3%; phí trả trước hạn trong năm đầu là 2,5%, năm thứ hai là 1%, từ năm thứ ba miễn phí.
Khách hàng muốn cố định lãi suất thì có thể chọn gói thứ ba, với lãi suất 9% trong ba năm đầu, sau đó lãi vay bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng trả lãi sau + biên độ 3,9%. Nếu thanh lý hợp đồng trong ba năm đầu thì phí trả trước hạn là 2%, từ năm thứ tư sẽ được miễn phí.
Trong khi đó, một ngân hàng nước ngoài, ở quận 1 cũng chào ba gói vay, bao gồm gói có lãi suất cố định ba năm đầu 8,3%, cố định hai năm đầu 7,9%, cố định một năm đầu 7,2%. Tuy nhiên, phí phạt thanh lý hợp đồng trước hạn lại cao hơn và thời gian thanh lý để không bị phạt kéo dài hơn. Cụ thể, mức phạt sẽ là 3% trên số tiền trả nợ trước hạn cho năm đầu tiên, 2% cho năm thứ hai, 1% cho năm thứ ba, thứ tư và thứ năm, đến năm thứ sáu thì được miễn phí.
Khách hàng có thể dùng chính miếng đất xây nhà để thế chấp hoặc bằng các tài sản cố định khác. Khi đã hỏi vay thì nhân viên sẽ tư vấn những gói vay thích hợp và sau đó sẽ liên tục liên hệ, hỏi han để thúc giục khách hàng sử dụng dịch vụ. Thậm chí, nếu không có thời gian để mang hồ sơ lên ngân hàng, những nhân viên này sẵn sàng đến tận nhà để nhận và sẽ nhẹ nhàng tư vấn những giấy tờ cần bổ sung và đến những cơ quan nào để hoàn tất thủ tục.
“Mình nên làm giấy tờ sớm, tốt nhất là hoàn tất hồ sơ, công chứng sẵn sàng để chờ lúc cần tiền là giải ngân ngay,“ cô nhân viên một ngân hàng tư vấn.
Các ngân hàng luôn chào mời các gói cho vay xây nhà cửa, nhưng trên thực tế việc tiếp cận khoản vay ngày không đơn giản. Ảnh: Minh Duy
Nhưng không đơn giản
Tuy có nhiều gói vay được chào mời và hứa hẹn thủ tục nhanh chóng nhưng thực tế không phải ai có đất sẵn để xây nhà cũng có thể vay tiền. Thường thì khách hàng phải trả thêm một số phí khác khi thực hiện giao dịch.
Có hai loại phí chính gồm phí thẩm định tài sản từ 1,5-2 triệu đồng trả cho công ty thẩm định do ngân hàng chọn và phí công chứng hồ sơ. Một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài còn tính thêm phí giao dịch đảm bảo khoảng 1,1 triệu đồng và bảo hiểm cháy nổ cho tài sản thế chấp.
Trên lý thuyết, hồ sơ để đi công chứng vay mượn chỉ bao gồm hợp đồng vay giữa ngân hàng và khách hàng, giấy tờ tài sản, chứng minh nhân nhân, hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn và biên bản giao nhận giấy tờ thế chấp tài sản. Nhưng trên thực tế, có lẽ để “chắc ăn”, nhiều nhân viên ngân hàng còn yêu cầu xem thêm nhiều loại giấy tờ, kể cả hợp đồng công chứng mua bán đất, hóa đơn chuyển tiền mua đất, hóa đơn chuyển tiền cho thầu xây dựng (với những khoản vay chỉ yêu cầu một phần tiền để xây nhà), trước bạ…
Thậm chí, có nơi, dù khách đã thế chấp tài sản vay là chính mảnh đất để xây ngôi nhà mới thì ngân hàng vẫn yêu cầu phải gửi ảnh chụp đường vào nhà, trước và trong nhà đang ở, phương tiện đi lại, giấy tờ xe… “Trước đây, chúng tôi không yêu cầu loại giấy tờ này, nhưng khoảng một tháng nay, chúng tôi phải áp dụng vì có một số vụ việc không hay xảy ra”, cô nhân viên ngân hàng giải thích.
Một trong những rào cản lớn khiến khách hàng khó tiếp cận gói vay xây dựng là không thể chứng minh thu nhập thường xuyên qua ngân hàng. “Chúng tôi đã phải từ chối nhiều người có thu nhập cao, có tài sản thế chấp tốt vì họ không thể chứng minh được có lương hay thu nhập thường xuyên qua ngân hàng”, cô nhân viên này cho biết. Thậm chí, có người có hợp đồng cho thuê nhà nhưng cũng khó vay, vì ngân hàng chỉ công nhận tối đa 7 triệu đồng/tháng/hợp đồng thuê nhà nên không thể vay khoản tiền lớn.
Vị này cho biết thêm, nếu giao dịch qua ngân hàng thì lợi thế thuộc về những người có giao dịch lâu dài, có lịch sử giao dịch tốt. Còn những người thực hiện các hồ sơ “đối phó” theo kiểu nhờ người thuê lao động chuyển lương vài tháng qua ngân hàng để chứng minh thu nhập, còn lại chuyển tiền mặt thì gần như không thể vay tiền.
Thêm vào đó, với gói vay này, một số ngân hàng không giải ngân thẳng cho khách vay mà giải ngân theo tiến độ xây dựng, chuyển tiền cho nhà thầu. Do vậy, những người muốn cầm tiền mặt để chi cho việc hoàn thiện nhà hay trả những khoản tiền khác theo nhu cầu riêng thì cần suy nghĩ để tính toán cách làm hợp lý.
