Cao Ban -
Giới quan sát nhận định, thị trường bất động sản sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn trong thời gian tới khi các ngân hàng đang siết dần dòng tiền vào lĩnh vực này.
Linh hoạt, sàng lọc dự án
Hiện nguồn cung bất động sản đang dồi dào, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Ảnh: Mạnh Tùng
Phát biểu tại buổi hội thảo “Bất động sản – Xây dựng tương lai” do tạp chí Forbes Việt Nam tổ chức tuần rồi, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết hiện tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng là 420.000 tỉ đồng, tăng 100.000 tỉ đồng so với năm ngoái. Trong thời gian tới, dòng tiền từ ngân hàng chảy vào lĩnh vực này sẽ có sự suy giảm một cách chủ động.
Ông Nam cho biết, từ 2013-2015 khi khủng hoảng chấm dứt, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao gấp rưỡi so với tốc độ tăng trưởng tín dụng trung bình. Ngược lại, năm 2016, tốc độ tăng trưởng tín dụng trung bình là 18%, nhưng con số này đối với bất động sản chỉ có 12%. Năm 2017, điều này sẽ còn rõ ràng hơn. Theo ông Nam, tổng dư nợ bất động sản nằm trong ngưỡng an toàn, nhưng dường như lại chỉ tập trung vào một số chủ đầu tư, khiến con số dư nợ này đối với mỗi chủ đầu tư lại tương đối cao.
Ông Từ Tiến Phát, Phó tổng giám đốc phụ trách kinh doanh của Ngân hàng ACB, cho rằng dòng vốn ngân hàng đổ vào bất động sản chưa chắc ổn định khi dư địa cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại đã suýt soát 40%. Trước tình hình đó, theo ông Phát, dòng vốn ngân hàng sẽ linh hoạt, chỉ đi vào các dự án chọn lọc, có tính thanh khoản tốt.
Nguồn vốn đầu tư vào bất động sản đang phụ thuộc nhiều vào các ngân hàng thương mại, khiến nhiều người lo lắng lãi suất sẽ bị đẩy lên cao. Theo ông Phát, người dân Việt Nam “có sức chịu đựng lãi suất tốt nhất thế giới” khi lãi suất cho vay trong nhiều năm qua đã ba lần vượt trên 20%. Tuy vậy, ông Phát cho rằng, nên điều chỉnh lãi suất cho vay ở khoảng dưới 10%, vì ngưỡng “chịu đựng” của người dân chỉ khoảng 12-15%.
Đâu là nhu cầu thị trường?
Các chuyên gia cho rằng, sở dĩ có sự kiểm soát tín dụng này là do thị trường đang có sự phát triển mất cân đối, lệch pha cung-cầu, phát triển nóng ở phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu thật sự lại nằm ở phân khúc trung cấp và nhà ở giá rẻ.
Tuy nhiên, ông Phát của ACB cho rằng, cần phải đánh giá lại “cầu ở đây là cầu gì?”. Bởi hiện nay nhiều dự án cao cấp bán được hàng là vì đã đánh đúng vào nhu cầu đầu tư, cho thuê bất động sản của người đầu tư.
Trái lại, theo ông Nguyễn Trần Nam, sở dĩ phân khúc cao cấp đạt được lượng bán hàng mạnh là do nguồn cung dồi dào, trong khi phân khúc trung cấp thì không có hàng để bán. “Nhiều dự án có quy mô ngày càng lớn, 15.000-20.000 căn hộ/dự án, trong khi cả Hà Nội trong năm 2015 chỉ bán được 20.000 căn”, ông Nam cho đây là điều đáng quan ngại, và phải xem xét đánh giá lại cơ cấu hàng hóa.
Ông Lê Anh Tuấn, Giám đốc nghiên cứu Công ty Quản lý quỹ Dragon Capital, nhận định trong những năm tới nguồn cung phân khúc nhà ở cao cấp sẽ dồi dào. Đặc biệt, phân khúc đất nền và biệt thự đang có sự bùng nổ về nhu cầu cũng như giá bán.
“Năm 2017, giá bán nhà ở cao cấp được dự báo không có nhiều biến động, sẽ tiếp tục đi ngang. Hiện có nhiều thông tin các dự án cao cấp bán cháy hàng, nhưng cần thận trọng vì còn tùy vào từng dự án cụ thể, không thể thổi phồng lên cho cả thị trường”, ông Tuấn nói.
Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Công ty Savills Việt Nam, cho rằng sẽ khó xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian tới bởi sức mua của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay khá cao. “Sức mua trong một quí của Việt Nam cũng đã bằng của Singapore trong cả năm. Nếu sức mua rơi xuống dưới 15% mới thực sự đáng quan ngại”, ông nói, đồng thời dự báo lượng cung của phân khúc trung cấp sẽ tăng vào năm 2017. Các nhà đầu tư cũng rót vốn ngày càng nhiều vào phân khúc này giúp cân bằng thị trường.
Bà Nguyễn Thị Mỹ Phương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tiến Phước, cho rằng sức mua bất động sản cao cấp tùy thuộc vào chất lượng của dự án và uy tín của chủ đầu tư. Những tháng cuối năm 2016 sẽ ghi nhận hoạt động mở bán sôi động ở cả phân khúc căn hộ, biệt thự, nhà phố. Thị trường có sức hút, tâm lý nhà đầu tư hưng phấn trở lại và thị trường có tính thanh khoản cao.
Nhận định về phân khúc nhà ở trung cấp và giá thấp, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Nam Long, cho rằng trong ngắn hạn nguồn cung nhà ở giá rẻ, phù hợp túi tiền của đa số người mua sẽ tăng. Tuy nhiên trong dài hạn, các nhà đầu tư sẽ rất khó làm nhà giá rẻ vì quỹ đất ngày một bị thu hẹp, giá đất bị đẩy lên cao.
