(SGTT) - Nhiều doanh nghiệp cam kết thực hiện hàng ngàn căn nhà ở xã hội, trong mục tiêu 1 triệu căn tới năm 2030 của Chính phủ. Tuy nhiên, từ cam kết tới thực tế là một khoảng cách khá xa khi mới chỉ một số doanh nghiệp bắt tay vào triển khai. Nhiều nguyên nhân có thể khiến quá trình thực thi chậm lại, nhưng những rào cản về quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư, đối tượng và điều kiện người mua nhà ở xã hội, vấn đề về giá bán… cần sớm được tháo gỡ.
- Gói tín dụng nhà ở xã hội 125.000 tỉ đồng mới giải ngân được 415 tỉ đồng
- Đích đến nào cho nhà ở xã hội?
Hàng ngàn căn nhà ở xã hội được hứa hẹn
Trong vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái mất cân bằng nguồn cung khi nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội bị “lép vế” giữa rừng sản phẩm cao cấp. Giới chuyên gia, nhà hoạch định chính sách nhiều lần đăng đàn cảnh báo tình trạng này và nêu nguy cơ tiềm tàng khiến thị trường có thể đổ vỡ.
Chính phủ và các bộ, ngành sớm nhận ra sự lệch pha này và đưa ra nhiều chỉ đạo, định hướng quyết liệt để nắn nguồn cung theo hướng cân bằng hơn, minh bạch hơn. Đầu năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Đề án đặt mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất.
Để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, Bộ Xây dựng cũng đề xuất một số giải pháp, trong đó, tiếp tục hoàn thiện thể chế, pháp luật về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Ngân hàng Nhà nước triển khai thực hiện Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng và các gói tín dụng cụ thể để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5 – 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn của 4 ngân hàng quốc doanh.
Nhiều doanh nghiệp đã tuyên bố cùng đồng hành với Chính phủ trong mục tiêu phát triển nhà ở xã hội. Đại diện Tập đoàn Him Lam từng cho biết sẵn sàng đăng ký tham gia 75.000 căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Đây là quỹ đất mà doanh nghiệp đã có nhưng quan trọng nhất là tháo gỡ khó khăn về thủ tục.
Đại diện Tập đoàn Vingroup có đưa ra con số phấn đấu đầu tư 500.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới (tính từ năm 2022), bởi đánh giá việc triển khai nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội có thể không mang lại lợi nhuận nhiều nhưng có ý nghĩa xã hội to lớn.
Tập đoàn Novaland cũng xem nhà ở xã hội và chương trình vô cùng thiết thực và nhân văn, phấn đấu hoàn thành mục tiêu xây dựng 200.000 căn. Tập đoàn Hoàng Quân mong muốn đến năm 2030 hoàn thành 50.000 căn nhà ở xã hội, tương đương 50 dự án.
Đó là cam kết của một số lãnh đạo doanh nghiệp với Thủ tướng Chính phủ tại Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp diễn ra hồi tháng 8-2022.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp khác cũng tuyên bố đầu tư quy mô lớn vào phân khúc này. Chủ tịch Kim Oanh Group muốn làm 40.000 căn nhà ở xã hội mà thị trường trọng điểm là Bình Dương, Đồng Nai, gồm 23 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án nhà thu nhập thấp. Giai đoạn 1, từ nay đến năm 2026, công ty dự kiến giới thiệu ra thị trường 14 dự án với 25.000 sản phẩm. Năm 2023, công ty sẽ đưa ra thị trường 4.800 sản phẩm nhà ở xã hội thấp tầng và cao tầng.
Hay Tập đoàn Hưng Thịnh công bố xây 150.000 căn nhà ở xã hội, góp phần giải “cơn khát” nhà ở dành cho người lao động, người có thu nhập thấp…
Việc nhiều doanh nghiệp lớn cùng đưa ra các cam kết, định hướng phát triển nhà ở xã hội là tin vui cho thị trường, trong bối cảnh phân khúc này có nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế. Thị trường đặt nhiều kỳ vọng sẽ có một lượng lớn nhà ở xã hội được tung ra, sớm đưa ước mơ sở hữu nhà của người dân thu nhập thấp thành hiện thực.
Những cái tên hiếm hoi nhập cuộc
Để biến những cam kết thành thực tế, doanh nghiệp bất động sản cần hội tụ nhiều yếu tố, như nguồn lực tài chính, quỹ đất, năng lực triển khai dự án… Ghi nhận đến nay, Vinhomes là doanh nghiệp sớm nhất bắt tay vào cuộc đua xây dựng nhà ở xã hội. Tập đoàn này đã khởi công 4 dự án nhà ở xã hội với quy mô lên tới hàng chục ngàn căn hộ ở Thanh Hóa, Quảng Trị, Hải Phòng và Khánh Hòa.
Cụ thể, tại Thanh Hóa, dự án nhà ở xã hội được xây dựng trên một phần diện tích thuộc Khu đô thị Vinhomes Star City. Tại Quảng Trị, khu nhà ở xã hội được thụ hưởng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Khu đô thị Nam Đông Hà, cũng như công viên sinh thái Nam Đông Hà lân cận. Tại Hải Phòng, Vinhomes làm dự án Happy Home Tràng Cát, quy mô hơn 4.000 căn hộ. Tại Khánh hòa, dự án nhà ở xã hội Happy Home Cam Ranh có quy mô 87,6 hecta với tổng vốn đầu tư dự kiến gần 3.800 tỉ đồng, tương đương gần 3.600 căn.
Tập đoàn Novaland và Hoàng Quân cũng đang rục rịch triển khai kế hoạch. Vừa qua, 2 doanh nghiệp này đã ký thỏa thuận hợp tác chiến lược để cùng xây nhà ở xã hội tại TPHCM và các tỉnh phía Nam như Bình Thuận, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tiền Giang, Đồng Tháp, Cần Thơ, Vĩnh Long.
Theo thỏa thuận, Novaland và Hoàng Quân sẽ cùng đóng góp tài chính, năng lực, kinh nghiệm, khai thác quỹ đất hiện có để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội tiềm năng tại TPHCM và các tỉnh phía Nam. Đồng thời, các bên sẽ cùng nghiên cứu, hợp tác đầu tư xây dựng để phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu, mục tiêu, định hướng của mỗi bên và phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng quỹ đất, phát triển kinh tế địa phương nơi thực hiện dự án.
Theo lý giải của ông Trương Anh Tuấn – Chủ tịch Hoàng Quân, Novaland phát triển mạnh ở phân khúc cao cấp nên việc xây nhà ở xã hội để bán với thương hiệu Novaland sẽ rất khó. Chính vì vậy, 2 bên hợp tác làm chủ đầu tư và Hoàng Quân sẽ điều hành các quỹ đất của Novaland dành cho phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, Novaland cũng hỗ trợ cho Hoàng Quân việc bán hàng, quảng bá sản phẩm và một số công việc khác. Dự kiến trong năm nay, 2 bên sẽ đưa ra thị trường khoảng 3.000 căn nhà ở xã hội tại nhiều địa phương.
Tập đoàn Him Lam vào cuối năm 2023 cũng có đề nghị Bộ Xây dựng cho ý kiến về việc chuyển toàn bộ dự án khu nhà ở xã hội, tái định cư và nhà ở thương mại Him Lam Phúc Lợi (Hà Nội) thành dự án nhà ở xã hội. Dự án này khi chuyển đổi sẽ có hơn 3.200 căn nhà ở thương mại, 504 căn nhà ở tái định cư. Cùng với đó, Him Lam xin giữ lại 20% quỹ nhà dự án Him Lam Phúc Lợi để kinh doanh thương mại nhằm thu hồi vốn đầu tư dự án theo nghị định 100 năm 2015 của Chính phủ.
Phát triển nhà ở xã hội là chính sách lớn của Chính phủ và các doanh nghiệp đã nhiệt tình hưởng ứng. Tuy nhiên đến nay, ngoài các dự án đã triển khai theo cam kết, nhiều doanh nghiệp vẫn đang “im hơi lặng tiếng” trong quá trình thực thi kế hoạch.
Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết từ năm 2021 đến 2023, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội được triển khai với qui mô hơn 411.000 căn. Chương trình tín dụng 120.000 căn đã được 27 địa phương công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn gần 28.000 tỉ đồng.
Tuy nhiên, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua, liên quan đến thiếu quỹ đất, khó tiếp cận nguồn vốn, thủ tục phức tạp, quy định xét duyệt đối tượng được mua nhà quá chặt chẽ…
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng nhà ở xã hội là cứu cánh cho ước mơ sở hữu nhà của nhiều người, trong bối cảnh giá nhà nhảy múa liên tục. Tuy nhiên, việc phát triển sản phẩm này còn nhiều rào cản, khó khăn, đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM.
Ông Châu kiến nghị cần giải quyết 2 vấn đề lớn để nhà ở xã hội tăng tốc, gồm bài toán về quỹ đất và vốn. Một trong những điểm mới được ghi nhận tại Luật Nhà ở năm 2023 là việc phân bổ 20% quỹ đất nhà ở xã hội sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương, giúp giải quyết bất cập về quỹ đất cho chủ đầu tư và địa phương sẽ chủ động bố trí được quỹ đất phù hợp.
Về vốn tín dụng 120.000 tỉ đồng, việc giải ngân còn thấp và lãi suất cho vay chỉ thấp hơn 1,5-2% so với lãi vay thông thường. Thời hạn vay là 5 năm với người mua nhà, 3 năm với doanh nghiệp, lãi suất được thả nổi và điều chỉnh 6 tháng một lần. Ông Châu quan điểm lãi suất cho nhà ở xã hội nên ổn định, để người mua vay với lãi suất 4,8% thời hạn vay 25 năm, còn chủ đầu tư được vay với lãi suất 4,8 – 5% trong thời hạn 5 năm.
Lãnh đạo nhiều doanh nghiệp cũng kiến nghị cần đơn giản hoá, rút ngắn thời gian làm thủ tục đầu tư nhà ở xã hội, bằng hoặc nhanh hơn so với nhà ở thương mại. Việc phê duyệt quy hoạch chi tiết của các dự án cũng cần phải nhanh, có thể làm song song với điều chỉnh quy hoạch phân khu.
Ngoài ra, quy định các chủ đầu tư không thể dùng khu đất dự án nhà ở xã hội làm tài sản bảo đảm thế chấp, vay vốn nên rất khó tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỉ đồng. Quy định khống chế lợi nhuận ở mức 10% khiến chủ đầu tư phải giảm chi phí tối đa để phù hợp với suất vốn đầu tư theo quy định, từ đó không còn hấp dẫn, cần tăng lên khoảng 15%…
Như vậy, để nhà ở xã hội đi vào thực chất, sớm bùng nổ về nguồn cung đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà của số đông người dân, thiết nghĩ doanh nghiệp cần có sự nỗ lực, ưu tiên nguồn vốn và quỹ đất triển khai. Chính phủ và các bộ ngành cần tạo cơ chế thông thoáng, tháo gỡ những rào cản, tạo động lực cho doanh nghiệp hồ hởi kiến tạo sản phẩm. Chỉ có như vậy, mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 mới sớm trở thành hiện thực.
