Như Quỳnh-
Giới quan sát thị trường nhận định, về mặt số lượng, nếu như những năm trước những dự án căn hộ cao cấp dẫn dắt thị trường thì nay phân khúc này ngày lép vế trước các dự án trung cấp và bình dân. Hiện nay, nhiều dự án đang rục rịch chào bán nhằm đón nguồn khách trong quí cuối cùng của năm.
Trung cấp, bình dân tăng
Công ty CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường căn hộ TPHCM quí 3-2017, cho biết tổng nguồn cung luỹ kế tính đến quí 3-2017 đạt 220.217 căn, lớn hơn gấp sáu lần so với con số 36.957 căn ghi nhận vào năm 2007. Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, thị trường hiện này ổn định hơn so với 10 năm trước khi phân khúc cao cấp thu hẹp lại và nhường chỗ cho phân khúc trung cấp và bình dân.
Theo cách xác định tiêu chí của công ty này, căn hộ hạng sang có giá bán trung bình trên mỗi mét vuông khoảng 79 triệu đồng (3.500 đô la Mỹ), cao cấp có giá dao động từ 34-79 triệu đồng (1.500-3.500 đô la), trung cấp có giá từ 18-34 triệu đồng (800-1.500 đô la), còn lại là căn hộ bình dân với giá bán dưới 18 triệu đồng (dưới 800 đô la).
Đại diện CBRE Việt Nam cho biết trong quí 3, thị trường ghi nhận sự suy giảm của số dự án chào bán mới, với khoảng 7.650 căn được mở bán từ 21 dự án, phần lớn là trong tháng 7 và tháng 8. Con số này giảm 20% so với quí trước và giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái.
Phân khúc trung cấp chiếm 60% tổng số căn chào bán mới trong quí này, trong khi phân khúc cao cấp giảm đáng kể, thấp hơn quí 2 tới 32%. Xét theo vị trí, phía Nam thành phố đang chiếm ưu thế hơn so với phía Đông, chiếm 50% của tổng nguồn cung mới. Khu vực phía Đông chiếm 37% với 2.890 căn, còn khu vực phía Bắc chỉ có 919 căn mở bán mới trong quí này, tất cả đều ở quận 12.
Các căn bán được trong quí 3 sụt giảm do các dự án mới mở bán không nhiều. Xu hướng không mấy khả quan này phần lớn do việc thiếu các lựa chọn từ nguồn cung. Tuy nhiên, các sản phẩm trung cấp chiếm 53% tổng số căn bán được trong quý khảo sát.
Mặc dù chiếm tỷ lệ ít hơn, nhưng phân khúc cao cấp lại tăng giá bán 5% so với quí trước và 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, việc tăng giá này một phần nhờ vào sự ra mắt của các sản phẩm chất lượng tốt đến từ các chủ đầu tư nước ngoài như D’edge và Tilia Residence. Giá chào bán trên thị trường thứ cấp tại các dự án có vị trí tốt như Empire City, Gateway, The Nassim và Masteri Thảo Điền đang có xu hướng tăng.
Thực tế cho thấy, nhu cầu ở phân khúc căn hộ vừa túi tiền trên thị trường khá lớn.
Tiếp tục bung hàng
Sau một thời gian im hơi lặng tiếng vì tránh “tháng ngâu”, tháng 7 Âm lịch mà nhiều người quen gọi là tháng cô hồn, nhiều chủ đầu tư đang chuẩn bị cho sự kiện mở bán vào quí 4-2017.
Tuần rồi, Tập đoàn An Gia – Creed Group mở bán đợt hai khu căn hộ biệt lập ven sông River Panorama tọa lạc trên đường Hoàng Quốc Việt, quận 7, TPHCM. Được biết, căn hộ dự án này có giá bán từ 1,7 tỉ đồng/căn hai phòng ngủ.
Tại quận 8, Công ty Nhà Thời Đại cũng vừa giới thiệu ra thị trường căn hộ dự án Heaven Cityview. Dự án có quy mô khoảng 960 căn hộ có diện tích từ 50-69 m2. Chủ đầu tư cho biết giá bán căn hộ từ 900 triệu đồng/căn. Theo kết hoạch, dự án sẽ bàn giao nhà cho khách hàng vào cuối năm 2017.
Ông Lê Sỹ Nam, Tổng giám đốc Công ty Nhà Thời Đại, cho rằng căn hộ có giá trên dưới một tỉ đồng là phân khúc bền vững và cung không đủ cầu. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là dự án nào cũng ra là bán hết. Chính nguồn cung tăng, khách hàng có nhiều sự lựa chọn, đẩy phân khúc này vào cuộc cạnh tranh ngày càng khốc liệt.
“Khách mua nhà ngày càng khó tính, họ xem xét rất kỹ từ tiến độ dự án, uy tín chủ đầu tư, chất lượng trang thiết bị khi bàn giao cho đến giá bán rồi mới quyết định. Đây là áp lực lớn nếu doanh nghiệp không đủ năng lực, song cũng là cơ hội cho các chủ đầu tư ghi điểm, tạo lòng tin với khách hàng”, ông Nam cho biết.
Cũng tại quận 8, Công ty TNHH SX TM DV Thái Bảo chuẩn bị bàn giao căn hộ dự án The Avila 1 trên đường An Dương Vương, đồng thời thi công tiếp giai đoạn 2 dự án này. The Avila 2 gồm sáu khối chung cư với khoảng 3.738 căn hộ có diện từ 50-77 m2, với giá bán dự kiến từ 16-18 triệu đồng/m2.
Ông Huỳnh Ngọc Châu , Phó tổng giám đốc thường trực Công ty L&L Group, đơn vị phân phối dự án, nhận định căn hộ trên dưới một tỉ đồng từng là phân khúc chủ lực về nguồn cung trên thị trường TPHCM. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm trở lại đây, việc tìm mua căn hộ ở mức giá này trở nên khó khăn đối với khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở.
Cùng nhận định, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Eximrs, cho rằng lâu nay nhiều doanh nghiệp không mặn mà với nhà giá thấp vì biên lợi nhuận thấp. Đặc thù của nghành bất động sản là thời gian để phát triển một dự án kéo dài, kéo theo gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Ngoài ra, quỹ đất có vị trí tốt, thuận lợi ngày càng khan hiếm, chi phí vật liệu xây dựng tăng. Nếu doanh nghiệp phát triển dự án ở phân khúc giá trung bình thì lợi nhuận không cao. Đó là lý do tại sao các doanh nghiệp chú trọng phát triển dự án cao cấp nhiều hơn.
Thực tế cho thấy nhu cầu ở phân khúc căn hộ vừa túi tiền trên thị trường khá lớn. Minh chứng cho điều này là những dự án phù hợp với phân khúc này có tính thanh khoản cao khi được công bố. Được biết hiện nay Eximrs đang phân phối căn hộ dự án Saigonhomes nằm trên đường Hương lộ 2, quận Bình Tân, TPHCM. Dự án có quy mô khoảng 400 căn hộ có giá bán từ 880 triệu đồng/căn.
Không đứng ngoài cuộc, Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Rio Land cũng vừa hợp tác với chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư Thủ Thiêm ra mắt dự án Thủ Thiêm Dragon tại khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TPHCM. Dự án có tổng cộng 328 căn hộ và office-tel, với giá bán từ 1,5 tỉ đồng/căn
Trong khi đó, ở phân khúc cao cấp, nhiều dự án tiếp tục chào bán căn hộ ra thị trường. CBRE Việt Nam cho biết, dự kiến sẽ có nhiều sản phẩm cao cấp được mở bán tại khu vực phía Đông trong quí 4-2017. Trong số đó có các dự án đáng chú ý như Q2 Thảo Điền, Masteri An Phú (quận 2). Các dự án này đã nhận được sự quan tâm của nhiều khách hàng kể từ khi ra mắt vào quí 3 với tỷ lệ đặt chỗ và đặt cọc đạt trên 50%.
