Việc sốt đất là chuyện bình thường đối với những khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế lớn nhưng người dân cần nhận biết được tình trạng sốt đất ảo và các giao địch đất họ tham gia có phù hợp với quy định pháp luật không để tránh lâm vào cảnh “tiền mất tật mang”. Những lưu ý này được các chuyên gia đề cập trong tọa đàm “Thị trường Bất động sản Kiên Giang có gì mới” do UBND tỉnh Kiên Giang phối hợp cùng Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức ngày 15-6 tại thành phố Rạch Giá.
Kiên Giang là tỉnh ven biển thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long có diện tích tự nhiên lớn nhất và dân số đứng thứ 2/13 tỉnh, thành trong khu vực, trong đó trên 32% dân số sống ở các đô thị và tỷ lệ đất đô thị chiếm hơn 16% diện tích đất tự nhiên. Hầu hết các đô thị của Kiên Giang đều tập trung ở ven biển và là địa phương đầu tiên của cả nước có khu đô thị mới lấn biển từ năm 1997 - đây là điều kiện đã giúp cho thị trường bất động sản Kiên Giang phát triển rất sớm.
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế, thị trường bất động sản Kiên Giang đã có những bước phát triển mạnh về sản phẩm và phân khúc thị trường. Tuy nhiên, bên cạnh những tác động tích cực thì thị trường bất động sản Kiên Giang đã và đang bộc lộ những bất cập về cơ chế vận hành, các chủ thể tham gia thị trường, cơ cấu sản phẩm, hệ thống giao dịch, tính minh bạch thông tin, sự kiểm soát và định hướng thị trường, ông Phạm Vũ Hồng, Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang cho biết. Đó là lý do chính quyền tỉnh phối hợp cùng Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức buổi tọa đàm để cùng lắng nghe những đề xuất, giải pháp từ các chuyên gia.
Mua bán bất chấp
Ông Nguyễn Xuân Lộc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, cho biết từ khi Nhà nước có sự quan tâm đầu tư mạnh vào huyện đảo Phú Quốc, thì các nhà đầu tư, đầu cơ đã “đi trước đón đầu” để kiếm lời, dẫn đến hiện tượng “sốt đất ảo”, từ đó, tình trạng mua bán, chuyển nhượng đất đai tại Phú Quốc diễn biến phức tạp. Tỉnh đã có nhiều văn bản chỉ đạo, nghiêm cấm việc lấn, chiếm đất rừng, khuyến cáo người dân về các giao dịch đất đai bất hợp pháp. Tuy nhiên, tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, xây dựng trái phép, san gạt, lấn chiếm đất rừng vẫn diễn ra; các giao dịch về quyền sử dụng đất kể cả chính thức hoặc không chính thức ngày một tăng cao.
Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, các tổ chức công chứng tại Phú Quốc đã trở nên quá tải với số lượng giao dịch về quyền sử dụng đất. Năm 2017 có 7.690 hồ sơ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 634,14 ha. Trong khi đó, Quí 1-2018 đã phát sinh 4.578 hồ sơ giao dịch (tăng hơn 200% so với cùng kỳ), với diện tích 361,39 ha (tăng gấp đôi). Người nhận chuyển nhượng phần lớn là người dân có hộ khẩu từ Hà Nội, TPHCM và một số thành phố lớn khác.
Bên cạnh đó, việc nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức ủy quyền; mua, bán đất trái quy định pháp luật như đất rừng, đất chưa được cấp giấy chứng nhận, đất không rõ nguồn gốc… thông qua giấy tay vẫn tiếp diễn, tiềm ẩn rủi ro, nguy hiểm cho người mua. Người mua đất bất chấp nơi đó có phù hợp với quy hoạch hay không; giá đất có phụ thuộc tình trạng pháp lý của mảnh đất không; có đo đạc sơ đồ vị trí; có ký giáp ranh hay chưa...
Tìm giải pháp
Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng thị trường bất động sản tỉnh Kiên Giang đã nóng bất thường trong thời gian qua. Nguyên nhân chính do quy hoạch, quy định tách thửa, chuyển nhượng chưa bền vững.
Theo ông Chính, Phú Quốc cần có bộ dữ liệu số về đất đai. Từ nguồn dữ liệu số này, chính quyền có thể cập nhật các thông tin về giá đất, chuyển nhượng cũng như giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai. "Chỉ những giao dịch nào thực hiện chuyển tiền qua các tổ chức tín dụng mới cho phép làm thủ tục chuyển nhượng. Nếu mạnh dạn áp dụng biện pháp này, tỉnh sẽ ngăn chặn được việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, phân lô bán nền trái phép ", ông Chính đề xuất. Đặc biệt, chính quyền nên hạn chế việc thu hồi trắng đất của người dân, thay vào đó, nên để người dân tham gia vào việc phát triển, kinh doanh tại khu vực được giải tỏa, ông Chính nói.
Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng chuyện sốt đất là bình thường khi hạ tầng phát triển, tuy nhiên, nếu sốt ảo lại là điều đáng lo. Cơn sốt đất tại Phú Quốc chắc chắn có yếu tố ảo. Trong đó, có cán bộ quản lý hay người nhà của các cán bộ tham gia vào đầu tư lướt sóng khiến người dân bị kéo theo, cũng là yếu tốt khiến giá đất sốt ảo. Ông Võ đề nghị cần công khai thông tin quy hoạch trên một trang thông tin điện tử chính thức của tỉnh. “Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, quyết định dự án, nhà đầu tư... sẽ giúp ngăn chặn sốt ảo", ông Võ đề xuất.
Ngoài ra, ông Võ hiến kế rằng tại thời điểm sốt ảo, có thể áp dụng mức thuế cao đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn như kinh nghiệm từ các nước trên thế giới. Tuy nhiên việc này cần có quy định chung trên cả nước nên khó có thể thực hiện một sớm một chiều.
Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị thuộc Bộ Xây dựng, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng các khó khăn thách thức hiện nay là đầu vào, tức thông tin về thị trường bất động sản, rất mù mịt. Việc quản lý đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch và có kế hoạch chưa thật tốt.
Trước mắt, ông Lộc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kiên Giang, đề xuất một số biện pháp tạm thời để kiểm soát thị trường. Đó là cấm mọi giao dịch quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; kiểm soát chặt chẽ, việc đầu tư xây dựng phải có đầy đủ các thủ tục và giấy phép quy định. Ngoài ra, để huyện đảo Phú Quốc phát triển bền vững, đúng định hướng, việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là tất yếu, cần thiết, vì vậy chính quyền tỉnh, huyện trước mắt đã tạm dừng cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như tạm dừng chưa cho phép tách thửa.
Kim Ngọc
