Thị trường căn hộ chuyển dịch theo hướng cân bằng

Cao Ban -

Thị trường căn hộ trong quí đầu năm 2017 chứng kiến sự sụt giảm về cả nguồn cung và số căn hộ bán được, nhưng cũng đang có những chuyển dịch cân bằng hơn.

Giao dịch giảm mạnh

Khách hàng đang tham quan phối cảnh một dự án bất động sản.

Theo Công ty Dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam, thị trường trong quí 1-2017 khá trầm lắng với sự suy giảm số lượng căn hộ chào bán mới và số căn bán được trong tất cả các phân khúc, nhất là đối với phân phúc căn hộ cao cấp và hạng sang.

Cụ thể, trong quí này, thị trường đã đón nhận thêm 5.083 căn từ 21 dự án, giảm 44% theo quí và giảm 49% theo năm. Trong số này, phân khúc căn hộ trung cấp vẫn chiếm tỷ lệ cao nhất, đạt 52% trong tổng số căn chào bán.

Số căn hộ cao cấp chào bán giảm tới 72% so với quí trước. Thị trường cũng từng ghi nhận hiện tượng này vào quí 1-2015, khi các chủ đầu tư xem xét lại các dự án và chiến lược của họ.

Xét về giao dịch thành công, lượng căn hộ tiêu thụ trong quí này cũng chỉ đạt 6.051 căn, giảm 47% so với quí trước và 29% so với cùng kỳ năm trước.

“Xu hướng suy giảm này chủ yếu là do các lựa chọn về nguồn cung hạn chế. Các căn hộ phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn trong tổng số căn hộ bán được trong quí vừa qua, tới 67%”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận khảo sát thị trường CBRE Việt Nam cho biết.

Giá chào bán trung bình trong quí này đạt khoảng 1.600 đô la Mỹ/m2 (khoảng hơn 35 triệu đồng/m2), tăng 6% so với quí trước và 13% so với năm trước. Giá chào bán tăng, nhất là trong phân khúc cao cấp (tăng 7,9%), là do các dự án với chất lượng cao, đặc biệt tại khu vực quận 2.

Theo CBRE, giá trị trung bình một giao dịch tăng 18% so với quí trước và 22% so với năm trước. Diện tích trung bình cũng cao hơn, đạt 109 m2, tăng 28% so với năm trước.

“Thị trường chuyển dịch theo hướng cân bằng. Bằng chứng cụ thể là nhóm khách mua để ở đang tăng lên, chiếm 31% tổng số giao dịch thành công trong quí vừa qua so với 23% trong quí 1-2016”, bà Dung nhận định.

Báo cáo của CBRE cũng tương tự với lời đánh giá bước đầu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) về thị trường trong hai tháng đầu năm. Theo hiệp hội, hai tháng đầu năm rơi vào dịp tết nên người dân ít mua bán nhà và các chủ đầu tư cũng sẽ “ém hàng” để đưa ra sau tết.

Tại TPHCM, các giao dịch tại phân khúc trung cấp, cao cấp, có vị trí đẹp, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư uy tín vẫn chiếm phần lớn giao dịch thành công. Còn lại là các giao dịch căn hộ có giá bán trung bình trên dưới 1 tỉ đồng/căn nằm ở các quận Gò Vấp, Bình Tân và nhà ở liền kề, biệt thự tại khu vực quận 2 và quận 9.

Tuy nguồn cung trong quí này sụt giảm nhưng các đơn vị nghiên cứu thị trường tin rằng số lượng hàng chào bán sẽ trở lại mức bình thường trong các quí tiếp theo. Jones Lang Lasalle đánh giá từ đây đến hết năm, nguồn cung căn hộ mới kỳ vọng sẽ đạt 9.000-12.000 căn mỗi quí. Trong đó, phân khúc nhà giá thấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường với sự kích cầu đáng kể từ hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Khu Tây trỗi dậy

Trong quí vừa qua, lần đầu tiên khu Tây đã vượt lên dẫn đầu về số lượng căn hộ chào bán với 1.821 căn, chiếm 36%; khu Đông đứng thứ hai với 1.523 căn. Tại khu Tây, nhiều dự án chào bán có mức giá chỉ trên dưới 1 tỉ đồng/căn, như dự án Vision-1 của Công ty Xây dựng Dacin, Moonlight Boulevard và Moonlight Park View của Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, The Western Capital của Công ty Địa ốc PHP, Tecco Town của Tổng công ty Tecco, Green Town của Công ty IDE, Kingsway Tower của Công ty TNHH Siêu Thành…

Các chuyên gia đánh giá, sự sôi động của thị trường bắt nguồn từ các dự án hạ tầng. Đến thời điểm này, hầu hết những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại tại đây đều đã hoàn thiện, như đại lộ Võ Văn Kiệt hay đường Kinh Dương Vương vừa hoàn thành đề án nâng cấp. Về mặt kết nối liên kết vùng, cao tốc TPHCM-Trung Lương cũng giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa TPHCM với các tỉnh miền Tây Nam bộ.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, cho rằng trong tương lai, các giải pháp giao thông hiện đại sẽ càng giúp việc lưu thông của người dân sống tại các quận phía Tây với các khu vực khác trên địa bàn TPHCM dễ dàng hơn.

“Tuyến xe buýt nhanh BRT số 1 (nằm dọc trục đại lộ Võ Văn Kiệt-Mai Chí Thọ) đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục để tiến hành khâu thi công, đưa vào khai thác vào năm 2018. Tuyến metro số 3a (Bến Thành-Tân Kiên) cũng đã được UBND thành phố đăng ký trong danh mục các dự án sử dụng vốn vay ODA của Chính phủ Nhật Bản giai đoạn 2016-2018”, ông Hiền nêu ví dụ.

Song song hạ tầng giao thông, hạ tầng kỹ thuật và xã hội ở khu vực này cũng đã được cải thiện dần như trung tâm thương mại Aeon Mall Bình Tân, Co.opMart Phú Lâm, Galaxy Kinh Dương Vương, Big C An Lạc, Khu y tế kỹ thuật cao, Bệnh viện quốc tế City hay Bệnh viện Nhi đồng thành phố…

Lợi thế hạ tầng là một, khu Tây còn có lợi thế giá cả. Do đây là “vùng đất mới” nên giá bất động sản tại khu vực này khá mềm so với khu Đông hoặc khu Nam thành phố. Bởi vậy, theo ông Hiền, khả năng tăng giá của những dự án căn hộ thuộc khu vực này còn khá lớn, đặc biệt khi các tuyến metro được triển khai.

Còn theo ông Ku Cheng Fu, người đại diện pháp luật Công ty Dacin, Khu Tây có lượng người dân nhập cư, người lao động và chuyên gia nước ngoài lưu trú nhiều nhất tại TPHCM, do các khu công nghiệp Tân Bình, PouYuen, Tân Tạo, Lê Minh Xuân đều nằm trong khu vực này.

“Nhu cầu thuê nhà, sở hữu nhà của người dân rất lớn. Lượng khách dồi dào và sẵn sàng chịu chi nhưng nguồn cung căn hộ còn ít và chưa đa dạng”, ông Ku Cheng Fu lý giải nguyên nhân các nhà đầu tư đang dồn về khu vực này.

Jones Lang Lasalle ghi nhận, trong hai năm 2015 và 2016, tổng số căn hộ mở bán trong khu vực này đạt 9.900 căn, chiếm 19% tổng nguồn cung mới của thị trường. Trong năm 2017, dự kiến khu vực này có thêm 7.000-8.000 căn hộ mới, chiếm 20-25% nguồn cung của cả TPHCM.